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摘要: 文武之道,一张一弛。

【王老师评论】问题多了,就要立规矩——物业管理地方立法的思考之一


撰文:王发祥    霄飞工作室客座研究员


物业管理,事关千家万户,事关社会治理,事关民族发展,不可小视、小觑。要正视乱象、无序、纠葛、兼顾业主权益、物管收益、社区文明、公共服务、社会就业等等方面。该立规矩,建立健全一个个梦的“方圆”确系——系统工程。


舆论监督为“软”,立法监督才“硬”,二手都不要偏颇偏废。文武之道,一张一弛。

——笔者题记

1

根据《中华人民共和国立法法》的规定,较大的市的人民代表大会及其常务委员会可以制定地方性法规,报省人民代表大会常务委员会批准后施行。


目前,全国除直辖市外,拥有地方立法权的城市共49个。据统计,在这些城市中已经出台物业管理地方性法规的城市有32个,其余10多个城市也基本都以市政府名义出台了物业管理地方规章。



可以说,在物业管理地方立法方面,大中型城市基本实现了“全覆盖”。


2007年《中华人民共和国物权法》出台及《物业管理条例》修订后,全国多个城市出台了本地的物业管理地方法规。这个时期的地方立法,都开始用较大的篇幅对业主组织及其自治活动开展进行规定。如2008年的《成都市物业管理条例》用了23个条款规定业主大会成立和运作,这几乎是在条例中放置了一部小型的“业主大会指导规则”。


同时,这个时期的地方立法中也出现了一些很有意思的制度设计,如2007年的《苏州市物业管理条例》中,出现了“业主代表大会”这样的设置。



2010年,《北京市物业管理办法》出台,该市在随后一年左右时间内,系统构建了物业管理“1+36”地方政策体系。这部地方规章虽然不是法规,但它的出台绝对是物业管理地方立法领域的一件大事。


关于北京办法,可以说的内容太多。其中最吸引笔者的,则是它对于前期物业管理阶段权利义务关系的调整。


2

时间进入2010年后,越来越多的省市开始在物业管理地方立法工作方面,持续投入关注和努力。2011年,内地物业管理行业迎来了“30周年”。


同年,行业也发生了几件重要事件(如2011年上海市出现的一级资质物业服务企业“抛盘”事件)。笔者粗略统计了一下,2010年至今,出台或修订的物业管理地方法规数量接近20部。从这一阶段出台的地方法规不难看出,基于行业所面临的困境,以及权责错位的主体关系而引发大量的矛盾纠纷,立法者们逐渐开始思考并调整物业管理活动中各个主体彼此关系及规范。



如2012年的《江苏省物业管理条例》中出现了这样的规定“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前,前期物业管理由建设单位负责。”

2013年起,物业管理地方立法的新一拨热潮再度掀起。杭州等市条例出台,北京、深圳、南京等城市启动了地方立法工作。有人预测并形容未来几年内,物业管理地方法规将“井喷”式出现。对这样的说法及趋势,笔者非常赞同。


3

从事过法规起草工作的人都了解,在报送法规草案的同时,需要附上一个“起草说明”,一般来说由三个部分组成,即:起草工作背景(必要性)、起草过程和主要内容。



就笔者对于物业管理行业的粗浅概况了解,目前全国各地对于物业管理地方立法的热情,也就是其“立法必要性”,来源于层出不穷的问题。不仅是物业管理,当任何事物发展过程中,当矛盾纠纷层出不穷,当问题困境显而易见之时,就必须认真考虑为何一个行业之所以可称之为行业,以及为何一个市场之所以可称之为市场。


4

笔者认为,在物业管理活动中,下面的这些权力不言而喻:

业主拥有的共同管理权,以及选择管理人等等主张权力的方式。

物业服务企业拥有的收益权,以及依据合同接受有偿对价等等主张权力的方式。


为了保障这些权利,立法者设定法律法规和规章。而法律、法规和规章必然要兼顾以上各项权力的行使。



当法规和规章无助于保障这些权力时,就有义务改变或废除它。因为,所有法规赖以奠基的原则,及其设定制度的方式,都须务使人们认为唯有这样才最可能保障权力。


业主要实实在在享受权益,物业企业、社区服务亦要实实在在履行物管法规赋予的义务。对立方面既统一、又磨合,相得益彰。




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